委托购房须谨慎

作者简介：李建明，上海灵合律师事务所副主任，专职律师。执业领域涉及各种疑难复杂刑事案件辩护，重大经济犯罪案件辩护。在民商事案件的办理以及非诉领域也积累了丰富的办案经验，同时对建筑合同纠纷亦颇有研究，属于复合型的专业律师。

【基本案情】笔者在执业过程中承办过这样一个案例，原告与被告是兄妹关系，原告是弟弟，被告是姐姐，两人因为一套房屋的归属而对簿公堂。

具体案情：原告因高血压摔倒住院治疗，原告被抢救过来之后，基本瘫痪在床，原告没有结婚、也没有配偶，现在生病住院都需要被告帮忙办理，原告有退休金可以请护工照顾，但是考虑到出院后还要回家住，自己的唯一住房是在老小区、又在6楼，这就意味着原告被抬上6楼之后想再下楼就几乎不太可能，因此原告想委托被告帮助自己把这套6楼的房子卖掉，再买一套一楼的房子，这样坐着轮椅还可以进出。经过与被告商量，被告同意，于是原告在被告的帮助之下在出院之前将房屋出售了，房价款一共300万，原告又给被告出具委托书帮助自己买房，但是一个月之后被告告诉原告，房子已经买好，买房用了250万，等房子装修好就会接他回去居住，原告当即表示要看房产证，原告经过多次要求，被告将房产证拿出来了，原告这才得知房产登记在被告名下，被告解释，等原告去世了，这个房子还是要她来继承，还要出公证费或者诉讼费，继承下来比较麻烦，还不如直接登记在自己名下，以后有她为原告养老，原告一怒之下将被告告上法庭。

【律师观点】首先，厘清诉请观点，笔者接受委托之后，经过分析案情，确认以“所有权确认纠纷之诉”将被告诉至法院，法院立案之后，代理人申请调查令调取了卖房以及买房的产调信息及房屋买卖合同，发现被告是用自己的名义购买的该系争房产。但是从原告的银行流水可以看出，被告是用原告的银行卡直接将购房款转给卖家。在核实清晰上述事实后，代理律师确认起诉的诉讼请求事项为：一、请求确认上海市某房产的所有权归原告所有并要求被告配合原告办理变更登记手续；二、变更登记产生的税费及诉讼费由被告承担。

其次，代理律师在掌握案件事实、证据及相关法律的基础上，提出了如下代理思路：从涉案房屋的购买上看，系由原告出资，被告办理相应手续。因房屋产权登记在被告名下，故引发本案争议，归纳本案的争议焦点：1、原告与被告之间是否有委托购房的合意？2、涉案房屋是否系原告实际出资购买？对于争议焦点代理律师在开庭时逐一进行了剖析，庭审时代理律师安排原告申请了证人出庭作证，证明原告是委托姐姐购房，在病房里写了委托书。而且根据原告当时的基本瘫痪的身体状况，原告是不可能亲自办理卖房和买房的这些事情的。原告也是为居住方便会想着把6楼的房子置换成1楼的房子，也是现实需要，另外从调取的卖房和买房的产调信息和房屋买卖合同可以看出，卖房和买房发生的时间前后是无缝衔接的，最重要的一点，买房的全部购房款是从原告的银行卡账户直接支付至卖家账户，结合以上证据材料，可以证明系争房屋系原告委托被告为自己购买，而且被告不能证明原告支付的购房款系赠予，最终法院认定原告委托被告购房的事实。但是，被告对外以自己的名义的购房，其违背原告的委托将房屋登记在自己名下，负有将房屋返还给原告的义务，该义务属于债权范畴，而确认涉案房屋归原告所有系物权范畴，原告不能直接依据债权请求确认该房屋所有权，但是可以据此请求被告履行返还房屋的义务，要求被告配合原告办理系争房屋的变更登记手续，办理变更登记手续的税费由被告承担。

【律师感言】经此案例，律师建议，买房是大事，特别是自己不方便亲自办理时，千万要签订书面委托手续，以及保留购房时拿到的协议凭证，让购房留下自己的痕迹，否则一旦受托人产生据为己有的想法时，委托人将会很难举证。本案之所以能胜诉，是因为原告购房的原因、卖房和买房发生的时间，购房款支付情况以及证人证言等等诸多证据，让法院有理由相信涉案系争房屋是由原告实际出资购买。路漫漫兮其修远兮，该文昭示，法律无小事，特别是人们在日常生活中，应注重提升自身法律意识，特别在重大财产处置上及重大行为决策上应依法为标，以事实及证据为依据方能完全保护自身合法权益！